Juicio de desalojo (teoría y práctica)

Teoría y práctica del desalojo por los mayores especialistas en la materia.

Juicio de desalojo es un libro altamente especializado, que brinda soluciones prácticas e ingeniosas ante los numerosos problemas que surgen durante el trámite de un proceso de desalojo.

Además del desalojo en la locación, esta obra trata el desalojo en el comodato, en la intrusión, en la usurpación, en el leasing inmobiliario y en el derecho real de superficie.

Le brinda al profesional las herramientas para que pueda llegar al desalojo del inquilino incumplidor, comodatario, intruso o usurpador, de una manera ágil, expeditiva.

Los Dres. Abatti y Rocca analizan y desarrollan todos los pasos procesales, desde el inicio de la demanda hasta la culminación con el lanzamiento y todos sus vericuetos, dado que no hay un modelo uniforme, especialmente en el lanzamiento.

El libro incluye la última jurisprudencia y modelos de escritos de actuación profesional: demandas y contestaciones a esas demandas, de modo que sea útil también para quien defiende al inquilino, comodatario, intruso o usurpador.

Índice del libro

Capítulo 1: Generalidades del proceso de desalojo

1. Aclaración previa
2. Mediación previa obligatoria en los procesos de desalojo introducida por el art. 22 de la ley 27.551
3. Introducción
4. Precisión terminológica
5. ¿Pretensa real o personal?
6. Ventajas de la acción de desalojo de intrusos basada en el art. 680 bis y ss. CPCCN.
7. Jurisdicción y competencia
8. Recusación
9. Objeto
10. Sujetos
11. Demanda
12. Reconvención
13. Prueba
14. Declaración “de puro derecho”
15. Apertura a prueba
16. Consultor técnico
17. Sentencia
18. Recursos
19. Plazo para el lanzamiento
20. Lanzamiento

Capítulo 2: Procedimiento especial de desalojo abreviado para falta de pago y vencimiento de contrato (arts. 680 ter y 684 bis CPCCN)

1. Antecedentes
2. Tipo de proceso. ¿Sumarísimo u ordinario?
3. Naturaleza jurídica
4. Agota el proceso sólo la sentencia definitiva. Riesgo de caducidad.
5. Requisitos
6. Tramitación
7. Reconocimiento de la finca
8. Desalojo inmediato como medida cautelar
9. Planteos de inconstitucionalidad
10. Aplicación en el proceso de quiebra
11. Aplicación de la entrega anticipada del inmueble (art. 684 bis CPCCN)
12. Constitucionalidad del art. 684 bis CPCCN
13. Reflexión final sobre el proceso de desalojo abreviado. Perspectivas.

Capítulo 3: Proceso de desalojo en Prov. de Buenos Aires

Advertencia previa

Guía para sorteos de demandas en Provincia de Buenos Aires

El desalojo en la Provincia de Buenos Aires

1. Desalojo y proceso sumario
2. Legitimación
3. Recusación incausada
4. Sobre la competencia
5. Términos de comparencia y contestación
6. Contestación
7. Reconvención
8. Excepciones previas
9. Declaración “de puro derecho”
10. Prueba
11. Condena de futuro
12. Caducidad de instancia

Desalojo inmediato de locatarios por plazo vencido o impago de alquileres y de comodatarios con plazo vencido o cumplimiento del fin (art. 676 ter CPCCBA)

1. Entrega anticipada del inmueble (art. 676 ter CPCCBA)
2. Legitimación
3. Traba de la litis
4. Verosimilitud del derecho invocado
5. Peligro en la demora y medida cautelar
6. Caución real
7. Multa
8. Ejecución de la multa y caución
9. Tramitación
10. Recursos

Capítulo 4: Desalojo en el comodato

1. Sujetos del proceso
2. Carga de la prueba
3. Normas aplicables. Extensión del “desalojo abreviado” al comodato (art. 684 bis CPCCN)
4. Defensas más comunes invocadas por comodatarios ante desalojos
5. Plazos para materializar el lanzamiento del comodatario. Plazo de diez días

Capítulo 5: Desalojo en la intrusión

1. Medida preliminar de identificación de ocupantes
2. Desalojo inmediato de intrusos en jurisdicción nacional (art. 680 bis CPCCN)
3. Desalojo inmediato de intrusos y tenedores precarios en la Prov. de Buenos Aires
4. Analogía y diferencias entre arts. 680 bis CPCCN y 676 bis CPCCBA

Capítulo 6: Desalojo en la usurpación

1. El delito de usurpación (ley 24.454)
2. Procedimiento especial de desalojo ante el fuero penal, Contravencional y de Faltas

Capítulo 7: Demanda anticipada de desalojo (condena de futuro)

1. Concepto y terminología
2. Modificación sustantiva
3. Privación ilegal de defensas
4. Restricción al derecho de retención
5. Deber de cumplir ante el derecho de exigir
6. Exigibilidad de las obligaciones a plazo: Momento
7. Garantías de juez natural y ley anterior
8. Condiciones de admisibilidad
9. Trascendencia y objetivos
10. El accionar anticipado en las pruebas y cautelas
11. La demanda anticipada y condena de futuro para el comodato y el leasing

Capítulo 8: Convenio de desocupación y renuncia al plazo mínimo legal

1. introducción
2. Renuncia al plazo mínimo legal (art. 1198 in fine CCyC)
3. La renuncia al plazo mínimo y método expeditivo de desalojo en el nuevo término acordado
4. Renuncia por carta documento
5. Acuerdo bilateral con renuncia
6. Acuerdo transaccional
7. Algunas sugerencias procesales
8. Otra solución

Parte práctica del juicio de desalojo (modelos)

A) Condena de futuro (demanda anticipada) de desalojo

1. Demanda por condena de futuro a desalojar (demanda anticipada, art. 688 CPCCN)
2. Contesta (locatario) demanda por condena de futuro a desalojar (art. 688 CPCCN)
3. Demanda por condena de futuro a desalojar (art. 688 CPCCN), locador contesta allanamiento y pide constatar inmueble

B) Desalojo por vencimiento de contrato

1. Demandan desalojo por vencimiento contractual (pers. juríd., dest. com.), prorrogación (Cap. Fed.), pide sumarísimo y eximir del reconocimiento judicial
2. Demanda desalojo por vencimiento contractual, pide sumarísimo y eximir del reconocimiento judicial
3. Contesta demanda por vencimiento contractual (desalojo) planteando prórroga, pagos y mejoras
4. Pide entrega anticipada del inmueble y ofrece caución (desal. venc. contrato art. 684 bis CPCCN)

C) Desalojo por falta de pago

1. Demanda desalojo por falta de pago, pide sumarísimo y eximir del reconocimiento judicial
2. Contestan demanda en desalojo por falta de pago y oponen excepciones
3. Pide entrega anticipada del inmueble (art. 684 bis CPCCN)
4. Plantean deslealtad procesal por actor, faltar verosimilitud para peticionar el art. 684 bis CPCCN e inexistir “peligro” mas imputan abuso del derecho, formulan reservas, piden audiencia (art. 360 CPCCN) y acumular procesos
5. Desalojo (falta de pago; vencimiento contractual), pide entrega anticipada del inmueble, ofrece caución (art. 684 bis CPCCN) y se opone a que depositen alquileres

D) Desalojo por otras causales

1. Demanda desalojo por cesión prohibida de locación
2. Demanda desalojo por sublocación prohibida
3. Demandan desalojo por uso abusivo (locación)
4. Demanda pro recuperación de finca abandonada por locatario
5. Contestan demanda pro recuperación de finca abandonada por locatario

E) Desalojo en provincia de buenos aires

1. Demanda locador desalojo por vencimiento de contrato y eximir del reconocimiento judicial (Provincia de Buenos Aires)
2. Demanda desalojo por falta de pago, pide eximir del reconocimiento judicial (Provincia de Buenos Aires)
3. Desalojo (falta de pago; venc. contrato), pide entrega anticipada del inmueble, ofrece caución y opónese a que depositen alquileres (art. 676 ter CPCCBA)
4. Desalojo (falta de pago; venc. contrato), actor ofrece caución más pide entrega anticipada del inmueble (art. 676 ter CPCCBA) ante incontestación y presentarse ocupante (supuesto sublocatario)
5. Desalojo (falta de pago; venc. contrato), pide entrega anticipada del inmueble y ofrece caución (art. 676 ter CPCCBA)
6. Desalojo (falta de pago; venc. contrato), impugna actor documentos en traslado, da a embargo (caución) inmueble que desaloja y pide su entrega (art. 676 ter CPCCBA)
7. Presentación ante juez provincial del oficio de lanzamiento (ley 22.172) librado por juzgado nacional

F) Desalojo en el comodato

1. Demanda por desalojo de comodato con plazo vencido
2. Demanda desalojo por cesación de comodato precario
3. Pide entrega anticipada del inmueble comodatado (art. 684 bis CPCCN por analogía)

G) Desalojo por intrusión (Nacional y Provincia de Buenos Aires)

1. Medida previa de identificación de ocupantes en inmueble intrusado
2. Demanda desalojo por intrusión
3. Contesta traslado, pide entrega del inmueble intrusado y que se forme incidente de temeridad procesal
4. Acredita haber cumplido caución y pide lanzamiento de intrusos
5. Demanda desalojo por intrusión en Provincia Buenos Aires

H) Oficios judiciales

1. Oficio al R.P.I. para levantar embargo (desal. falta pago)
2. Oficio al R.P.I. para trabar embargo sin monto sobre inmueble dado en caución (desalojo venc. contrato)
3. Oficio a subsecretaría de gestión de acción social (GCBA) por intrusión
4. Oficio de embargo -ley 22.172- al R.P.I. por caución del art. 684 bis CPCCN (desal. venc. contrato)
5. Oficio al Cons. Derechos de Niños, Niñas y Adolescentes del GCBA (desal. falta pago)
6. Oficio a Asesoría Tutelar de 1ra. Inst. Contenc. Adm. y Tributario CABA (desal. falta pago)
7. Oficio al jefe de gobierno (CABA) por eventuales animales abandonados (desal. venc. contrato)
8. Oficio de lanzamiento (ley 22.172) de Juzgado Nacional a Provincial (PBA)
9. Oficio a comisaría zonal para que envíen policías al lanzamiento (PBA)
10. Oficio a intendente municipal para encargarse de animales en finca a desalojar (PBA)
11. Oficio al hospital zonal para destacar médico en el lanzamiento por posibles enfermos o discapacitados (PBA)

Por último, los autores ponen énfasis en los procedimientos especiales de desalojo abreviado (express).